Energetische Sanierung: Pflichten und Fristen 2026
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer zu bestimmten energetischen Maßnahmen. Dieser Ratgeber erklärt, welche Pflichten 2026 gelten, welche Fristen Sie beachten müssen und welche Förderungen die Kosten abfedern.
Inhaltsverzeichnis
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Überblick
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit November 2020 in Kraft und wurde zuletzt im Januar 2024 novelliert. Es regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude und verpflichtet Eigentümer zu bestimmten Sanierungsmaßnahmen. Ziel ist es, den Energieverbrauch im Gebäudesektor deutlich zu senken und die Klimaziele im Gebäudebereich zu erreichen.
Das GEG enthält sowohl Anforderungen an Neubauten als auch an Bestandsgebäude. Für Bestandsgebäude gelten vor allem Nachrüstpflichten, die bei einem Eigentümerwechsel oder bei bestimmten Sanierungsmaßnahmen greifen. Zudem regelt das GEG die schrittweise Abkehr von fossilen Heizungen – das sogenannte „Heizungsgesetz", das seit Januar 2024 gilt.
Für Eigentümer ist es wichtig zu wissen, dass das GEG unterschiedliche Anforderungen je nach Gebäudetyp und Baujahr stellt. Ein- und Zweifamilienhäuser, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden, genießen teilweise Ausnahmen und längere Übergangsfristen. Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte unterliegen dagegen strengeren Regeln.
Heizungstausch-Pflicht: Was gilt ab 2026?
Die Heizungstausch-Regelung des GEG schreibt vor, dass neue Heizungen zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Für Neubauten in Neubaugebieten gilt dies bereits seit Januar 2024. Für Bestandsgebäude greifen die Regelungen je nach Gemeindegröße gestaffelt: In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern ab dem 30. Juni 2026, in kleineren Gemeinden ab dem 30. Juni 2028.
Wichtig: Die 65%-Regel greift nur, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt oder die genannten Fristen abgelaufen sind. Bis dahin dürfen auch noch Gasheizungen eingebaut werden – allerdings nur als sogenannte H2-ready-Heizungen, die auf Wasserstoff umrüstbar sind. Zudem muss der Betreiber ab 2029 einen wachsenden Anteil erneuerbarer Energien nachweisen: 15% ab 2029, 30% ab 2035 und 60% ab 2040.
Bestehende funktionierende Heizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben werden. Eine Austauschpflicht besteht nur für Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind und mit Konstanttemperatur-Technik arbeiten. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind von dieser Pflicht ausgenommen. Bei einem Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer die Austauschpflicht innerhalb von zwei Jahren erfüllen.
Dämmungspflichten für Bestandsgebäude
Das GEG schreibt für Bestandsgebäude bestimmte Nachrüstpflichten bei der Dämmung vor. Die wichtigste betrifft die oberste Geschossdecke: Wenn der Dachraum nicht beheizt wird und die oberste Geschossdecke nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt, muss sie gedämmt werden. Diese Pflicht gilt bereits seit 2016 und wird vom GEG fortgeführt. Die Kosten liegen bei 30 bis 60 Euro pro Quadratmeter.
Bei einer Sanierung von mehr als 10% der Bauteilfläche (z.B. Fassade oder Dach) müssen die sanierten Bauteile die Anforderungen des GEG an den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) erfüllen. Bei der Fassade bedeutet das einen maximalen U-Wert von 0,24 W/(m²K), beim Dach von 0,24 W/(m²K) und bei Fenstern von 1,3 W/(m²K). Diese Anforderungen gelten nur für den sanierten Teil – es besteht keine Pflicht, das gesamte Gebäude auf einmal zu dämmen.
Eine Ausnahme gilt für denkmalgeschützte Gebäude und Gebäude mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz. Hier können die Anforderungen gelockert werden, wenn die Maßnahmen das Erscheinungsbild unverhältnismäßig beeinträchtigen würden. Die Entscheidung trifft die zuständige Denkmalschutzbehörde in Abstimmung mit dem Eigentümer.
Energieausweis: Pflichten und Gültigkeit
Der Energieausweis ist bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung eines Gebäudes Pflicht. Er muss potenziellen Käufern oder Mietern spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden und die Energiekennwerte müssen in Immobilienanzeigen angegeben werden. Ein Verstoß kann mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis, der den Energiebedarf auf Basis der Gebäudedaten berechnet, und den Verbrauchsausweis, der auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre basiert. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut und seitdem nicht energetisch saniert wurden, ist der Bedarfsausweis Pflicht. In allen anderen Fällen haben Eigentümer die Wahl.
Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Wenn nach 2014 ausgestellte Ausweise 2024 oder später ablaufen, muss ein neuer Ausweis nach den aktuellen GEG-Anforderungen erstellt werden. Die Kosten liegen beim Verbrauchsausweis bei 50 bis 100 Euro, beim Bedarfsausweis bei 300 bis 500 Euro. Der Bedarfsausweis ist zwar teurer, bietet aber eine bessere Grundlage für Sanierungsentscheidungen.
Fristen und Bußgelder im Überblick
Das GEG sieht bei Verstößen gegen die Nachrüstpflichten Bußgelder von bis zu 50.000 Euro vor. In der Praxis werden die Pflichten allerdings selten aktiv kontrolliert. Die Einhaltung wird meist bei Eigentümerwechsel, Bauanträgen oder Energieberatungen überprüft. Dennoch sollten Eigentümer die Pflichten ernst nehmen, da bei einem Verkauf die Nichteinhaltung zu Preisabschlägen führen kann.
Die wichtigsten Fristen für 2026: In Großstädten mit über 100.000 Einwohnern greift die 65%-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungen spätestens am 30. Juni 2026 – sofern die kommunale Wärmeplanung vorliegt. Eigentümer in diesen Städten sollten jetzt prüfen, ob ihre Kommune bereits einen Wärmeplan veröffentlicht hat, und gegebenenfalls den Heizungstausch noch vor diesem Stichtag planen.
Für die Dämmung der obersten Geschossdecke gilt die Pflicht bereits seit 2016 – wer sie noch nicht erfüllt hat, sollte umgehend handeln. Die Kosten sind mit 30 bis 60 Euro pro Quadratmeter überschaubar, und die Maßnahme amortisiert sich durch die Heizenergieeinsparung oft innerhalb weniger Jahre. Zudem wird die Geschossdeckendämmung mit 15 bis 20% über die BEG gefördert.
Förderungen nutzen und Kosten senken
Die gute Nachricht: Für nahezu alle Pflichtmaßnahmen stehen Förderungen zur Verfügung. Die KfW und das BAFA fördern energetische Sanierungen mit Zuschüssen von 15 bis 70% der förderfähigen Kosten. Besonders attraktiv ist die Förderung beim Heizungstausch, wo durch die Kombination verschiedener Boni bis zu 70% der Kosten übernommen werden.
Für Eigentümer, die ohnehin sanierungspflichtige Maßnahmen umsetzen müssen, bietet es sich an, freiwillige Maßnahmen gleich mitzunehmen. Wer beispielsweise das Dach ohnehin decken muss, kann die Zwischensparrendämmung gleich mitmachen lassen – die Mehrkosten für die Dämmung sind geringer als bei einer separaten Maßnahme, und die Förderung deckt einen großen Teil ab.
Unser Tipp: Lassen Sie sich von einem Energieberater einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen. Dieser zeigt Ihnen nicht nur die Pflichtmaßnahmen, sondern auch die wirtschaftlich sinnvollste Reihenfolge aller Sanierungsschritte. Die Energieberatung wird mit bis zu 80% gefördert (maximal 1.300 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser). Mit iSFP erhalten Sie bei den Einzelmaßnahmen zudem einen Förderbonus von 5 Prozentpunkten.
Passende Kostenrechner
Berechnen Sie die Kosten für Ihr Sanierungsprojekt mit unseren kostenlosen Rechnern: